壹玖.案例无产权房投资两亿裂变18亿,是运用免缴模式

今天和大家分享一个房地产的案例：投资2亿的无产权房，在资金链断裂的情况下，如何通过免缴费用模式裂变为18亿的项目？

故事背景

在南方某城市，有个店主（因考虑一些问题，在此不方便说真实姓名，请大家谅解）投资两亿做一个专长市场。但是由于面临资金链断裂，导致整栋烂尾楼闲置了近两年。通过与壹玖老交流，却在一个下午解决资金链问题并估值为18个亿。这是如何操盘的？

当时看到这个项目的时候，我们也比较惊讶：一共20万平方，每层2万平方；没有产权卖不了；租赁时间是23年，每年租金达到100万；周边环境与商业配套不全。店主把经营企业近三十年的积蓄近两个亿都投了进去，可谓是孤注一掷。店主原来准备和义乌人合作准备做一个小商品城，但互联网冲击各行业，考虑风险的潜在因素，义乌店主就撤离了这个项目，导致项目搁浅。公司剩下600万的运营资金，可谓是一筹莫展！

这位店主以前是传统的经营厂房租赁，因急于转型，没有运营房产的经验（注意：转型并不是从这个重资产行业抽身再把钱投入到另一个重资产的行业，而是从重资产行业如何转换成轻资产经营的方式！） 投进两个亿只借外债1500多万。

解决方案

根据实际情况，我们出了三个解决方案：

方案1：转为商业综合体！

可以做，但是没有品牌，品牌也不会入驻，闲置时间太长，商业信用不够，还需要调整整体建筑的规划、周边环境等等。店主一下就懵了。

方案2：租赁行业，还做回老本行！

当时说到这里的时候，店主拍案而起说如果做回老本行还需要你们来说么？这个是打算，因为如果实在没办法，只有慢慢收回成本。

方案3：做养老地产！

就是这样的一个思路，打开思路。但是，需要养老地产的牌照。

为什么要选择养老地产去做呢？

因为每个行业都有他自己属性，根据属性的不同而制定适合的战略；因为这个项目的地产性质与养老地产的性质类

1步：如何找到适合的冲破口？（方向在哪里？）

2步：如何解决前期资金问题？（钱在哪里来）

3步：如何找到客户问题？（客户在哪里？）

4步：如何解决销售的问题？（团队在哪里）

大家知道，养老地产卖的是什么？使用权！而且，都是吃、住、玩、娱都在里面完成。这个项目总20万平，按每个房间30平方算，可拆分出来6000间房间。如果使用权按10年时间算，市场低30万一个房间，贵的在100万一个。那我们按照低的30万一个房间来算，直接拉升估值到18个亿！！